CONTRATTI TRANSITORI, UNA FACILE SCAPPATOTIA TROPPO ABUSATA

Troppo spesso, sia i locatori che i conduttori, abusano del Contratto Transitorio senza averne i requisti, per essere liberi e non vincolarsi per quattro anni. Considerando che non ci sono vantaggi fiscali di nessun tipo, il rischio maggiore lo corre il proprietario/locatore che potrebbe vedersi trasformare il contratto “transitorio” in un 4 + 4.

Basterebbe conoscere meglio la materia per non avere brutte sorprese: per il conduttore ci vogliono i requisiti indicati negli accordi territoriali e debbono essere allegati al contratto, ovvero altri bolli per lo Stato (evvai!) e far conoscere i dettagli di un contratto di lavoro ad un qualunque impiegato che se lo troverà tra le mani. Si rende necessaria una riforma, anche modesta, per i contratti brevi: il rischio è che in mancanza di chiarezza e semplicità, queste locazioni finiscano sempre di più nel nero e nell’evasione. E poi hai voglia a stanarli …

Secondo la recente sentenza il D.M. 30 dicembre 2002, non solo ha approvato (art. 1, comma 11) i vari tipi di contratto aventi natura transitoria (allegati A e B), ma, all’art. 2, ne specifica anche i criteri e la durata.

Non sono le parti a decidere se ricorrere o meno alla tipologia del contratto transitorio (per cui non ha alcuna rilevanza il fatto che anche il locatore fosse o meno consapevole della inesistenza della c.d. “transitorietà”), ma è lo stesso decreto ministeriale 30 dicembre 2002 (dichiarato dalla stessa Cassazione “normazione secondaria”, emanato ai sensi dell’art. 5 della legge n. 431/98, che fissa le condizioni e le modalità presenti le quali i contraenti possono legittimamente ricorrere ad un contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Occorre, quindi, per aversi un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria, a norma del combinato disposto di cui all’art. 5 della legge n. 431/1998 e dell’art. 2 del D.M. 30 dicembre 2002, la esistenza delle seguenti condizioni:

  • a) una clausola contrattuale che individui l’esigenza della transitorietà o nel locatore o/e nel conduttore (il dettato normativo prevede che l’esigenza transitoria può sussistere in capo o al locatore o al conduttore, ma non necessariamente in capo ad entrambi);
  • b) la prova (solo da parte del conduttore e non anche da parte del locatore (vedi comma 4) dell’esistenza di tale transitorietà, con apposita documentazione, da allegare al contratto medesimo;
  • c) la conferma del permanere di tale esigenza di transitorietà mediante lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

Nonostante la dizione legislativa (“i quali dovranno confermare il permanere della stessa …”), si ritiene che l’esigenza di transitorietà debba essere confermata dal solo locatore.
La Corte di Cassazione, nella sentenza che si commenta, ritiene, però, che debba essere inviata “la conferma del permanere di essa da parte dei contraenti” e cioè sia dal locatore che dal conduttore.
In mancanza di prova dell’esistenza di tali requisiti, il contratto di locazione non potrà che essere sottoposto alla disciplina dei contratti previsti dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431/98 (durata di anni quattro + quattro).
Ne è considerata sufficiente la dedotta generica “mera probabilità del trasferimento del conduttore in altra sede di lavoro”, fra l’altro in nessun modo documentata.

Il fatto

Su richiesta del locatore, e sulla opposizione del conduttore, il Tribunale dichiara risolto un contratto di locazione, stipulato per (presunte) esigenze transitorie del conduttore e lo condanna al rilascio.
Nel costituirsi in giudizio, il conduttore aveva eccepito che tale contratto era stato stipulato solo formalmente per esigenze di natura transitoria, ma che, in effetti, doveva essere assoggettato, invece, alla disciplina di cui all’art. 2 della l. n. 431/98; e chiedeva altresì la ripetizione delle somme versate in eccedenza.
Proposto appello da parte dell’inquilino soccombente, la adita Corte di Appello lo accoglieva, rigettando la proposta domanda di risoluzione del contratto e di condanna al rilascio.
Il locatore dunque proponeva ricorso per cassazione, poi rigettato dalla S.C.C.
Ha dedotto la difesa del locatore, a sostegno del suo ricorso, che non era stato tenuto conto del fatto che:
a) nel contratto, in relazione alle esigenze di natura transitoria, era riportata la “precisa, espressa ed esclusiva indicazione in tal senso”;
b) non era stata fornita prova, da parte del conduttore, del fatto che il locatore fosse a conoscenza della inesistenza delle esigenze di natura transitoria dedotte dal conduttore stesso.
La Corte di Cassazione disattende entrambi i motivi, dichiarati infondati e conferma l’impugnata sentenza.
Il D.M. 30 dicembre 2002, pubblicato sul Suppl. ord, alla Gazzetta Ufficiale n. 85 dell’11 aprile 2003, non solo ha approvato (art. 1, comma 11) i vari tipi di contratto aventi natura transitoria (allegati A e B), ma, all’art. 2, ne specifica anche i criteri e la durata.
Evidenzia la Cassazione, con la sentenza che si annota, che non sono le parti a decidere se ricorrere o meno alla tipologia del contratto transitorio (per cui non ha alcuna rilevanza il fatto che anche il locatore fosse o meno consapevole della inesistenza della c.d. “transitorietà”), ma è lo stesso decreto ministeriale 30 dicembre 2002 (dichiarato dalla stessa Cassazione“normazione secondaria”, emanato ai sensi dell’art. 5 della l. n. 431/98, che fissa le condizioni e le modalità presenti le quali i contraenti possono legittimamente ricorrere ad un contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.

(fonte originale: domoforum.it)