OBBLIGATORIA LA DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ CATASTALE

Anche la Corte di Cassazione fa confermato l’obbligo che gli immobili oggetto di compravendita siano, al momento dell’atto notarile, conformi alle risultanze del Catasto.

Controllare tutta la documentazione di un’immobile prima di metterlo in vendita è una prassi poco diffusa, perché molti pensano che tutto si possa sistemare “prima di andare dal Notaio”, ma purtroppo non è così. Di recente la Corte di Cassazione ha sentenziato che anche una dichiarazione del venditore sulla conformità dei dati catastali – all’apparenza molto semplice – può rendere nullo l’atto di vendita.
Ne deriva la convenienza per chi vende, allo scopo di evitare responsabilità, sanzioni e rischi di nullità, in caso di vendita di far effettuare ad un tecnico abilitato una verifica di controllo della conformità urbanistica e catastale ed eventualmente farsi rilasciare un attestato.
Occorre affidarsi ad un tecnico immobiliare per effettuare tutte le verifiche necessarie: l’Agenzia Esedra è a disposizione per offrire questa importante consulenza, di importanza pari alla valutazione del valore dell’immobile.

E’ inoltre stato sancito l’obbligo per i venditori di rendere la dichiarazione relativa alla rispondenza delle unità immobiliari vendute alle risultanze catastali.

La Cassazione ha infine comminato una sanzione disciplinare al Notaio rogante che ha omesso di raccogliere la dichiarazione degli intestatari della conformità dei dati catastali allo stato di fatto, e la nullità assoluta dell’atto privo della dichiarazione delle parti della conformità dei luoghi allo stato di fatto dei dati catastali.

La Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con la Sentenza n. 8611/14 pubblicata l’11 aprile 2014, (nella quale il Notaio ricorrente si è visto respingere anche il ricorso per aver redatto una procura in lingua Italiana rilasciata da un soggetto che si esprimeva in inglese, lingua conosciuta dal notaio) ha rigettato il ricorso proposto dal medesimo Notaio il quale in 280 atti aveva omesso di inserire la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali.

La sentenza si riferisce all’art.19 della Legge n. 122/2010 con il quale viene perseguita negli atti di compravendita la congruità e rispondenza oggettiva delle unità immobiliari urbane con le identificazioni catastali di riferimento (i cosiddetti allineamenti).

La Corte di Cassazione ha rilevato anche che l’onere di rendere la dichiarazione di conformità, che per la citata Legge n. 122/2010 nonché per l’art.41 della L. 47/85 ed il Testo Unico L. 380/01 è stato posto in capo agli intestatari (anche se può essere resa “da chiunque ne abbia interesse”), non può essere assolto tramite la sola allegazione della planimetria catastale, poiché la norma è tesa a ”far emergere eventuali fenomeni di elusione o evasione fiscale nel settore degli immobili urbani a causa del mancato aggiornamento dei dati oggettivi di tali immobili, ai quali può corrispondere una maggiore redditività reale rispetto a quella emergente dal catasto”.

Per meglio precisare quanto sopra permane l’obbligo di rendere la cd dichiarazione (o menzione urbanistica) relativamente alla esistenza e liceità dei titoli abilitativi urbanistici e tale dichiarazione compete ai venditori e può essere resa da chiunque ne abbia interesse.

Invece per quanto concerne la rispondenza catastale, con il D.L. 78/10 convertito dalla L. 30 luglio 2010, n.122 si è dato vita ad un’ulteriore e rilevante causa di nullità testuale relativamente agli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali immobiliari: “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Occorre quindi che vi sia rispondenza dei dati catastali, ad esempio anche dell’esatto Codice fiscale o della conformità del n° di vani e che tale rispondenza sia dichiarata in atto dagli intestatari venditori o, in mancanza, che vi sia un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione di variazioni al Catasto.

Ne deriva la convenienza per chi vende, allo scopo di evitare responsabilità, sanzioni e rischi di nullità, in caso di vendita di far effettuare ad un tecnico abilitato una verifica di controllo della conformità urbanistica e catastale ed eventualmente farsi rilasciare un attestato.

(fonte originale: domoforum.it)

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