Online i valori immobiliari dichiarati nelle compravendite

casa con soldi

Il nuovo strumento dell’Agenzia delle Entrate renderà più realistiche le aspettative di chi vende casa e più maturo il mercato immobiliare?

Online i valori immobiliari dichiarati 

nelle compravendite

“Ogni verità passa attraverso tre fasi: prima viene ridicolizzata, poi è contestata, infine viene accettata come ovvia.” – Arthur Schopenhauer

Quando “pensi” di vendere casa e cominci a parlarne con qualcuno, nessuno può toglierti dalla testa che la “tua casa” abbia un valore più alto delle altre case in vendita, basandoti spesso su criteri molto personali. Se può esserti di aiuto, sappi che anche il miglior esperto del mercato immobiliare sbaglierebbe il prezzo di mercato se dovesse vendere la “sua casa”.

Il rischio che si corre è quello di perdere tempo prezioso senza riuscire a vendere casa, o di doverla vendere per sfinimento ad un prezzo più basso senza riuscire a fare quello che desideravi; e spesso si tratta proprio dell’acquisto della casa nuova per la quale ti sei già impegnato con una caparra.

Quando poi “decidi” di mettere davvero la tua casa in vendita, provi a fare una valutazione più oggettiva e agisci in uno di questi modi:

  1.  ti fai fare una stima dalle agenzie immobiliari e scegli quella più conveniente per te;
  2. fai una media dei prezzi delle altre case in vendita e moltiplichi quel valore per i mq della tua casa;
  3. se hai comprato la casa che vorresti vendere, fai l’addizione di tutte le somme che hai speso per quella casa (tasse, notaio, agenzia, migliorie);
  4. se hai ereditato la casa che vorresti vendere, decidi qual è la somma netta (o “pulita”) che vorrebbe avere ogni erede e la moltiplicate per il numero degli eredi.

Le soluzioni 3) e 4) non troveranno nessuna risposta sul mercato (gli amatori che strapagano un immobile non sono mai esistiti) e dopo molti mesi senza ottenere risultati, e per vendere dovrai abbassare il prezzo tra il -15 e il 20% come dicono i report di Banca d’Italia.

La soluzione 2) non sarà altro che la media dei sogni dei venditori, quindi per vendere abbasserai il prezzo del 10%.

La soluzione 1) è la migliore ma solo se ti affidi a dei professionisti conosciuti e affermati che “lavorano in zona da anni” ovvero vendono davvero case nella zona che ti interessa. Ma se andrai da agenzie alle prime armi o che debbono riempire la vetrina con il cartello del tuo immobile, il rischio è che assecondino i tuoi “desideri” sul valore dell’immobile e farai la stessa fine della soluzione 2).

Dal 7 Dicembre è disponibile uno strumento gratuito che manderà in soffitta le soluzioni 2 e 3, o almeno me lo auguro.

Si tratta della “Consultazione valori immobiliari dichiarati“, messa online dall’Agenzia delle Entrate sul proprio sito, grazie al quale sarà quindi possibile sapere i prezzi reali degli immobili venduti dal primo gennaio 2019 in poi, a condizione che nella zone che ci interesse ci siano state almeno 5 compravendite di immobili. 

Quando ho letto la notizia ho pensato che finalmente si era completata la rivoluzione iniziata nel 2006 con il prezzo/valore, ovvero la possibilità di pagare l’imposta di registro delle compravendite sul valore catastale e non sul prezzo, che fece “emergere” i veri prezzi a cui venivano venduti gli immobili tra privati.

Spinto dalla curiosità ho voluto provare il nuovo strumento per capire innanzitutto quanto possa essere di aiuto nel mio lavoro e quanto possa esserlo per i proprietari che devono vendere casa.

Una volta entrati nell’area riservata (a fine articolo troverai il link alla pagina con le istruzioni per accedere con SPID, smart card o tramite registrazione  ai servizi telematici Fisconline/Entratel), bisogna inserire i dati per fare la ricerca: innanzitutto scegliere la zona con indirizzo o su mappa, la tipologia di cui vogliamo conoscere i valori (residenziale, produttivo, ecc.), il periodo di interesse e una fascia di valori (ad esempio tra 100.000 e 250.000 euro)  ed il raggio in cui cercare (massimo 1.000 metri).

Per vedere i risultati occorrono minimo 5 atti ma se fossero presenti più di 50 atti non ti verranno mostrati (come nella schermata sotto). Quindi occorre calibrare bene i campi prezzo, periodo e raggio in base ai primi risultati che troverai.

 

Ecco quali sono i risultati per una ricerca di valori di compravendite in zona Stadio a Pescara.

Sinceramente mi aspettavo di più, perché oltre ai prezzi vengono indicati solo la categoria (A2, A7, ecc.) ed i vani catastali (sic!).

Tralasciando i dati che non vengono riportati nei rogiti quali lo stato di conservazione, l’esposizione, l’affaccio, per una eccessiva tutela della privacy (“anonimizzazione dei dati”) vengono omessi anche alcuni dati fondamentali quali il piano e soprattutto la superficie catastale, espressa in metri quadri, dati che troviamo nelle visure catastali.

Si tratta comunque di un passo in avanti rispetto alle quotazioni immobiliari dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) ed occorrerà saper valorizzare i dati, come certamente farà chi da anni offre programmi per le valutazioni immobiliari; e poi, finalmente, tutti capiranno che i cosiddetti “amatori” che strapagano gli immobili non esisteranno più (perché non sono mai esistiti).

Se stai per vendere casa oppure lo stai già facendo da troppo tempo senza risultati, adesso hai due strade da poter seguire grazie a questo nuovo strumento

La prima è la più semplice, ovvero leggere i dati delle compravendite reali sul sito dell’Agenzia delle Entrate e farti un’idea sul valore di casa tua.

La seconda strada, la più realistica e affidabile, consiste nell’affidarsi ad un professionista che grazie alla sua esperienza, saprà usare quei dati ed altri più dettagliati in suo possesso, per dare il giusto valore al tuo immobile e aiutarti a raggiungere il risultato tanto atteso: “vendere casa senza svendere”Non è una mia opinione ma è lo stesso consiglio che troverai sulla pagina web dell’OMI.

“Si avverte che nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli.” – Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Conclusioni
  • Se devi vendere casa e vuoi conoscere come posso aiutarti a venderla con un Piano di Marketing personalizzato e una valutazione professionale del valore di mercato del tuo immobile, clicca qui e contattami nel modo che preferisci (telefono, mail, whatsapp);
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Link utili

Spoiler: nel prossimo articolo ti darò dei consigli su come vivere serenamente il processo di vendita di un immobile, dalla valutazione fino al rogito, e oltre.

P. S. Volevo intitolare questo articolo “La scomparsa dell’amatore immobiliare”, ma non ho osato perché somigliava troppo ad un bellissimo libro di uno dei miei scrittori preferiti, Andrea Camilleri.